Erbbaurecht

Das Erbbaurecht (umgangssprachlich häufig auch als Erbpacht bezeichnet) ist eine kostengünstige Möglichkeit, ein Grundstück zu bebauen.

Es bestehen erhebliche Unterschiede zum Eigentum. Zwar ist das Erbbaurecht auch ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird.

Allerdings wird der Erbbauberechtigte nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern erwirbt die Berechtigung, ein Bauwerk auf einem bestimmten Grundstück zu errichten. Es handelt sich daher um eine spezielle Form der Pacht. 

Das Erbbaurecht wurde mit der Zielsetzung eingeführt, kostengünstiges Bauen zu ermöglichen. Die entsprechenden Vorschriften finden sich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Durch das Erbbaurecht besteht die Möglichkeit, günstig zu bauen, ohne gleich das Grundstück erwerben zu müssen. 

Aus Eigentümersicht eignet sich das Erbbaurecht dann, wenn das Grundstück nicht verkauft, sondern das Eigentum dauerhaft erhalten werden soll.

Erbbaurechte werden daher häufig von Städten und Gemeinden, Kirchen und Stiftungen vergeben, die damit eine bestimmte Zielsetzung verfolgen. Aus Sicht einer Gemeinde kann dies zum Beispiel die Ansiedlung von Gewerbebetrieben sein.

Für Firmen oder Privatpersonen, die bauen wollen, kann das Erbbaurecht ebenfalls interessant sein.

Zwar werden sie nicht dauerhaft Eigentümer des Grundstücks und auch nicht der Immobilie. Allerdings sind die Laufzeiten meistens so lang, dass dies eher Fragen sind, die mögliche Erben interessieren. Bei entsprechender Vertragsgestaltung (hier lohnt sich rechtliche Beratung) kann das Erbbaurecht so ausgestaltet werden, dass der Erbbauberechtigte hiervon maximal profitieren kann und sich im alltäglichen Leben keine auffälligen Unterschiede zum Eigentum ergeben. 

Das Erbbaurechtsgesetz macht dabei einige Vorgaben zur Bestellung und Inhalt eines Erbbaurechts. Allerdings lassen sich viele Einzelheiten durch Vertrag regeln.

Das Erbbaurecht ist dabei rechtlich gesehen nicht ganz so unkompliziert wie das Eigentum. 

Die Einräumung eines Erbbaurechts erfolgt in der Regel nicht kostenlos. Der Eigentümer verlangt hierfür einen so genannten Erbbauzins, der regelmäßig (meist monatlich) zu zahlen ist. Die Höhe des Erbbauzinses wird meist als Prozentsatz des aktuellen Bodenwerts bestimmt.

Durch die wiederkehrende Fälligkeit des Erbbauzinses ist dieser mit dem Mietzins vergleichbar.

Man muss sich klarmachen, dass das Erbbaurecht das Recht verleiht, ein Grundstück zu bebauen. Die Immobilie kann dann vom Erbbauberechtigten auch entsprechend genutzt werden. Die konkrete Nutzung kann dabei sowohl gewerblich als auch privat oder beides sein. Häufig werden hierzu konkrete Vorgaben vom Eigentümer gemacht.

Anders als das Eigentum, das im Prinzip ewig gilt, endet das Erbbaurecht nach einer festgelegten Zeit. Häufig werden hierbei 99 Jahre vereinbart. Dies ist jedoch keine Maximalfrist, sie kann sowohl über- als auch unterschritten werden.

Die Laufzeit von 99 Jahren ist letztlich ein Überbleibsel französischer Gesetzgebung, die zeitweise auch auf Gebieten der heutigen Bundesrepublik Deutschland galt.

Üblich sind Laufzeiten zwischen 50 und 100 Jahren. Kürzere Laufzeiten sind steuerrechtlich nicht besonders sinnvoll, da jede Verlängerung Grunderwerbsteuer auslöst.

Grundsätzlich kann das Erbbaurecht übertragen werden. Der Verkauf des Erbbaurechts ist jedoch nicht ganz so einfach wie beim Verkauf von Eigentum. Häufig setzt der Verkauf die Zustimmung des Eigentümers voraus.

Zudem gibt es weniger Interessenten, die ein Vorkaufsrecht erwerben wollen. D.h. gegenüber Eigentum sind erhebliche Abschläge zu machen. Dieses Verwertungsrisiko erhöht auch die Finanzierungskosten, siehe unten.

Ist ein regelmäßig zu zahlender Erbbauzins vereinbart, muss dieser ähnlich wie eine Mietzahlung als monatliche Belastung vom Erbbauberechtigten einkalkuliert werden.

Vorteil ist, dass insoweit keine Finanzierung notwendig ist und dementsprechend weniger Kapital aufgenommen werden muss.

Dies kann dann anders sein, wenn statt eines Erbbauzinses ein einmaliger Kaufpreis vereinbart wurde.

Im Ergebnis bedeutet die Vereinbarung eines Erbbauzinses, dass bei der Bank nur die Immobilie an sich finanziert werden muss.

Allerdings werden bei Finanzierung von Bauvorhaben im Rahmen eines Erbbaurechts in der Regel etwas schlechtere Finanzierungskonditionen im Vergleich zum Eigentum angeboten. Dies hängt mit dem erhöhten Verwertungsrisiko der Bank zusammen. Vor diesem Hintergrund wird auch häufig ein gewisser Anteil Eigenkapital verlangt.

Nach Ablauf der Vertragslaufzeit erlischt das Erbbaurecht und die Bestandteile des Erbbaurechts werden Bestandteil des Grundstücks.

Der Erbbauberechtigte hat aber in der Regel einen Anspruch auf Entschädigung gegen den Eigentümer. Gegenstand dieses Anspruches ist die Wertsteigerung, die das Grundstück durch die Bebauung erfahren hat.

Die Frage, ob eine Entschädigung zu zahlen ist und wenn ja in welcher Höhe, wird meist genau vertraglich festgelegt. Dies ist auch zu empfehlen. 

Das Erbbaurecht stellt eine interessante Alternative zum Erwerb eines Grundstücks dar. Besonders in Zeiten massiv gestiegener Grundstückspreise wird das Erbbaurecht zu einer attraktiven Alternative.

Da der Erbbauzins als wiederkehrende Leistung nicht finanziert werden muss, ergeben sich hier Vorteile bei der Finanzierung.

Nachteile können sich insbesondere dann ergeben, wenn das Erbbaurecht vor Ablauf der Vertragslaufzeit verkauft werden muss. Es kann sein, dass sich nur wenige Kaufinteressenten finden und der Erbbauberechtigte folglich seine Preisvorstellung nicht realisieren kann.

Um die Nachteile des Erbbaurechtes in Grenzen zu halten, ist eine ausgewogene Vertragsgestaltung äußerst wichtig.

Wenn Sie hierzu Fragen haben, können Sie sich gerne bei mir melden.