Höhere Erbschaftssteuern ab 2023

Ab dem 01.01.2023 ergeben sich einige Änderungen bei der Erbschaftssteuer. Darauf sollten sich Erblasser und deren Erben frühzeitig einstellen.

 

In Deutschland werden pro Jahr ca. 400 Milliarden Euro vererbt. Etwa die Hälfte davon wird in Form von Immobilien vererbt.

 

Diese Erbschaften mit Immobilien sind von der Neuregelung betroffen.

 

Ebenfalls nicht betroffen sind Erbschaften unter 400.000 €, wenn man als Kind erbt. Die Freibeträge ändern sich je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser.

 

Wohnt der oder die Erbin weiterhin in der vererbten Immobilie, so sind diese ebenfalls nicht von der Neuregelung betroffen.

 

Die neue Regelung geht auf ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2006 zurück. Dieses hatte angemahnt, dass der tatsächliche Verkehrswert bei der Berechnung der Erbschaftssteuer anzusetzen ist.

 

Der Verkehrswert soll maßgeblich für die steuerliche Belastung sein. So sieht es § 9 Bewertungsgesetz vor (dort ist vom sogenannten „gemeinen Wert“ die Rede).

 

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes stehen verschiedene Berechnungsmethoden zur Verfügung.

Die beliebtesten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. 

 

Beim Vergleichswertverfahren wird überprüft, wie viel vergleichbare Immobilien in der Umgebung kosten. Dieses Verfahren liefert gute Ergebnisse bei Wohnungen und Einzelhäusern, d.h. bei Immobilien, die gut vergleichbar sind und keine Besonderheiten aufweisen.

 

Problem dabei ist, dass für viele Lagen keine steuerlichen Vergleichswerte vorhanden sind. Dann kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.

 

Beim Sachwertverfahren wird der Wert von Grundstück und Haus getrennt bewertet. Kennzeichnend ist dabei, dass das Gebäude einer Abnutzung unterliegt, das heißt einem Wertverfall. Beim Grundstück ist dies nicht der Fall, dort steigt der Wert eher.

 

Das Sachwertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn z.B. keine Vergleichspreise verfügbar sind. 

 

Der Bodenwert, d.h. das Grundstück, wird anhand der Bodenrichtwerte ermittelt.

 

Für die Ermittlung des Gebäudewertes ist die angesetzte Nutzungsdauer der Immobilie entscheidend. Diese steigt nunmehr, d.h. ab 2023, von 70 auf 80 Jahre. Dies hat in den Effekt, dass der Betrag, der aus Altersgründen vom Herstellungswert des Gebäudes abgezogen wird, geringer wird.

 

Damit steigt der ermittelte Wert der Immobilie. 

 

Zudem wird auch der sogenannte Sachwertfaktor erhöht. Diese Kennzahl stellt eine Verbindung zwischen dem baulichen Wert einer Immobilie und den vor Ort erzielten Verkaufserlösen her. Bisher betrug dieser zwischen 0,9 und 1,1; zukünftig soll der Sachwertfaktor zwischen 1,3 und 1,5 liegen.

 

Zudem wird ein neuer Regionalfaktor eingeführt. Dieser gilt für besonders gefragte Wohngegenden.

 

Vor dem Immobilienboom der letzten 20 Jahre war das Vergleichswertverfahren in der Regel günstiger. Das Sachwertverfahren konnte demgegenüber zu einer überhöhten Wertermittlung führen.

 

Wegen der massiv gestiegenen Immobilienpreise führt das Vergleichswertverfahren heutzutage durchaus zu ähnlich hohen bzw. gar zu höheren Wertermittlungen.

 

Mit der Veränderung des Sachwertverfahrens wurde also versucht, diese Verfahren aneinander anzugleichen. 

 

Die veränderte Bewertung kann zum einen dazu führen, dass der Freibetrag überschritten wird. Zudem kann eine höhere Bewertung auch zu einem höheren Steuersatz führen.

 

Letztlich sind die Bewertungskriterien des Gesetzgebers nur ein sehr grobes Werkzeug. Im Einzelfall kann es durchaus zu sehr starken Übertreibungen kommen, was die Bewertung einzelner Immobilien anbetrifft.

 

Hierzu ist anzumerken, dass dem steuerpflichtigen Erben bzw. auch den Beschenkten das Recht zusteht, einen geringeren Wert nachzuweisen. Dieser Weg führt über ein Sachverständigengutachten.

 

Die Immobilie bzw. das Grundstück können auch verschenkt werden. Hier kommt es auf den richtigen Zeitpunkt und die Zusammensetzung der Erbmasse an, damit Steuerspareffekte genutzt werden können (Stichpunkt: 10-Jahresfrist).

 

Damit der Schenker/die Schenkerin nicht ausziehen muss, kann hier ein Wohnrecht oder Nießbrauch eingerichtet werden. 

 

Positiver Nebeneffekt: Wird die Immobilie durch solch ein Recht belastet, sinkt ihr Wert. Dies kann sich wiederum positiv auf die Schenkungssteuer auswirken. 

 

Vererben und Verschenken sollte ganzheitlich betrachtet werden. Die Fokussierung auf einzelne Aspekte -  wie bspw. die Reduzierung der steuerlichen Belastung - führt meist zu Fehlentscheidungen. 

 

Der Beratungsansatz lautet hier, alle relevanten Aspekte der Vermögensübertragung zu identifizieren, in ihrer Relevanz zu bewerten und einen schonenden Ausgleich herbeizuführen. 

 

Eine erste Orientierung kann ein Beratungsgespräch hierzu bieten.